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2017年高净值人士全球房地产概览
英国工业联合会和印度储备银行对房地产市场的影响
房地产是大多数人极为关心的一个话题。我们住在房子里,还会租房子,投资房子及商用地产。房地产投资在许多投资者的投资组合中仍占很大比例。建筑业和地产业对国家的经济非常重要,构成了GDP的很大一部分,还能创造新的就业机会,雇佣人员。因此,房地产投资在许多投资项目中都是公民身份和居住权的重要组成部分也就不足为奇了。因此,世界上的高净值人士对公民身份和居住权项目感兴趣。今天,我们会简要分析全球高净值人士的趋势和他们对房地产的偏好,并讨论三个欧洲国家,这些国家引入了带有房地产成分的公民和居住项目。我们会看到公民项目的引入对每个国家的房地产市场有什么影响。

高净值人士全球市场概况

今年财富数据专家Wealth-X对莱坊财富报告进行了广泛的研究。在他们的报告中,他们分析了百万富翁(净资产超过500万美元)、超高净值人士(净资产5000万美元)和小亿万富翁(净资产5亿美元)的数量。
    这些数字本身并不意味着什么——我们需要了解的是趋势。2017年,高净值人士数量增加了10%。如果考虑到过去5年的累计增幅仅为18%,这是一个相当可观的数字。一些分析人士表示,亚洲领先,未来几年,中国高净值人士的数量将增加一倍以上。

    Wealth-X还提供世界上最富有国家的信息,即每1万人口中超高净值人士的数量。摩纳哥、香港、瑞士和新加坡名列榜首。塞浦路斯排在第28位,与俄罗斯和葡萄牙并列。
    在2018年版的财富报告中,莱坊·弗兰克分析了全球高净值人士拥有的房产数量。有趣的是,来自政治和经济形势更加动荡的国家的富人们往往拥有更多财产。需要注意的是,这些数据只提供给个人和家庭办公室,而不是房地产投资组合。
    2018年超高净值人士计划在哪里投资房地产?是在国内还是国外?莱坊态度调查提供了以下信息——人们对海外投资有兴趣。英国和美国仍然是最受欢迎的房地产购买国家。

    2017年的平均价格指数增长了2.1%。去年,由于政治不稳定,这一数字增加了1.4%。在当前的评级中,大多数城市都显示出积极的趋势,其中11%的城市的增长率翻了一番。
    另一个有趣的统计数据可以归结为一点——在世界不同的国家,100万美元可以买多少平方米。投资者可以清楚地了解空间与位置的相关性,并在做出决定之前权衡一下。
    最后,从房地产到备选公民身份问题,我们可以清楚地看到,除了出生国籍之外,拥有一种或多种备选公民身份是一种日益增长的趋势。世界上34%最富有的人已经至少拥有一种备选公民身份,而21%的人正计划获得一种备选公民身份。
    在确定了世界高净值人士的趋势(显然,他们是投资项目的主要参与者)之后,让我们看看这些方案如何影响接收国的房地产市场。我们选择了3个最受欢迎的欧洲国家的项目,并分析了它们的统计数据,数据由来自马耳他苏富比国际地产公司、葡萄牙苏富比国际地产公司和我们塞浦路斯苏富比国际地产公司的同事提供。
    葡萄牙
    在葡萄牙,房地产交易量在该项目推出时的2014年和2015年(葡萄牙统计研究所)之间分别在价值上增长了25%在单位上增长了17%,在里斯本的增幅分别为价值上42%和单位上31%。2016年和2017年的交易量出现了20%的新增长,预计2018年也会出现类似的增长。

    随着房地产项目组成部分为500 000欧元的居住项目的引入,房价已经上涨,因为很多外国人热衷于投资。主要客户来自法国、英国、巴西、中国、意大利、瑞典、南非和中东。

    目前,主要城市里斯本、波尔图和阿尔加维的需求大于供给。70%的葡萄牙SIR客户是外国人,而总体来说每5个客户中就有1个是外国人。

    葡萄牙苏富比国际地产的平均交易量为900 000欧元,而全国水平约为150 000欧元。
    马耳他
    根据马耳他个人投资者项目监管办公室(ORiip)的第四份年度统计报告,46位主申请人通过MIIP于2016年7月至2017年6月在马耳他和戈佐岛的房地产总共花费了35,284,168欧元,平均每处地产767,047.15欧元。自2014年以来,MIIP参与者总共在房地产上花费了71,190,233欧元。

    - 在2016年7月至2017年6月,只有46人选择购买(12%)
    - 其余340人(88%)选择租用(详见下文来自ORiip的表格)

    2016年房价上涨5.5%,2017年上涨5.3%。考虑到欧盟的平均水平,即2016年上涨4.3%,2017年进一步上涨4.4%,马耳他的价格涨幅略高。

    IIP并不是房地产价格飙升的主要原因。相反,这是马耳他的经济增长以及吸引了35,000多名需要住所的外国工人的事实。IIP的申请人在房地产投资组合方面处于高端水平,因此该项目对房地产价格的影响仅限于这个高端市场。

    通过马耳他个人投资者计划申请公民身份的个人越来越多地,他们在该国购买高端房产,而且不会影响低收入者或首次购房者的住房市场承受能力。

    大多数人购买的是斯利马和圣朱利安(我们的高资产净值客户也是如此)。他们在马耳他房地产平均花费868,173欧元,是2014年项目开放以来规定的最低值350,000欧元的2.5倍。

    导致房地产价格上涨的是马耳他的经济增长,而不是该国投资项目的购买要求。
    塞浦路斯
    从2014年开始,塞浦路斯经济和房地产市场出现了提升信心的迹象,导致市场交易活动增加。2016年进一步显著增长(43%),2017年继续增长24%。2017年合同总数以8.734创8年新高(2016年:7.063)。
    总交易次数
    我们可以看到外国买主之间的贸易也增加了。
    海外贸易
    交易的数量在增加。然而,需要注意的是,外国人一直在塞浦路斯购买房产,而我们远低于2007年登记的11.281宗海外交易。
    2017年,我们看到了以下发展:

    • 高端住宅地产销售合同增加45%(>1,5 mln)
    • 2017年建筑许可数量增加了7%——建筑许可数量是未来供应的主要指标
    • 在塞浦路斯,2017年发放的新建筑许可的价值同比增长49%
    • 塞浦路斯统计局(CYSTAT)宣布,其最新房价指数(HPI)显示,2018年第二季度,塞浦路斯住房和公寓价格平均上涨0.6%。HPI还报告说,塞浦路斯的住宅房价每年上涨1.2%

    房地产交易量和价格的增长主要是由以下因素推动的:

    • 引入财产税激励措施
    • 商业激励,吸引多个新企业到塞浦路斯
    • 启动投资计划,吸引了外国买家,主要是非欧盟(中国、俄罗斯、印度和阿联酋)买家;
    • 国内行业需求增加
    • 整体改善岛上的经济

    综上所述,我们可以清楚地看到,CBI和RBI计划对这些国家的房地产市场有着非常积极的影响。它们增加了对房地产和外国直接投资的需求,从而刺激了经济增长,改善了房地产市场,增加了就业和人民的一般福利,在所有国家都产生了全面的积极影响。
    2018年10月30日